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动荡当今咋保财,复读收藏 - d123b456:人往高处走,钱往低处流

动荡当今咋保财,复读收藏 - d123b456:人往高处走,钱往低处流

编辑:卧野观天 本文/原文网址:http://qqggqqmm.blogspot.com/2010/03/d123b456.html

上帝和美帝是怎样刺破中国房地产泡沫的
 ----中美房价战的悲惨结局
原文:http://www.tianya.cn/publicforum/content/develop/1/390900.shtml
 
 上帝欲其亡,必先令其狂。美帝欲喝啤,令我加泡沫。
 房市的疯狂为何不可能永远?房地产泡沫是怎样被戳破的?想预知未来合理房价吗?一篇比一般硕士论文更精彩的奇文会回答你的问题。
 真理越辩越明,欢迎大家讨论和指正,4种人除外:估计局官员,加减乘除还不熟练的学前班儿童,董藩指导的学生,只想忽悠老百姓的人。
 没有耐心的,只看小标题。
 
 一.我国对“中美房价战”丧失警惕性,对房价调控优柔变寡断,房地产泡沫可能被上帝和美帝戳破
 你除了在我这里听说过“中美房价战”这个词汇以外,你可能没有听说过吧?至少倌员口里没有说过,至少正俯对中美房价战丧失了基本的警惕性。
 2010年3月,房价已经相当于股市的6000点,可是正俯还像请客吃饭那样温良恭谦让地“空调”。
 泡沫被动破裂是死。如果“空调”,房市不能由牛转熊,泡沫就会越来越大。反复纵市、托市、救市,用新泡沬掩盖旧泡沬,是危机的累计。最终是物极必反、盛极而衰的客观规律起作用,结果是硬着陆。
 泡沫主动刺破也是死。如果铁腕打击房市,开发商和炒房客出乎意料,措手不及,必然损失惨重。房价大跌,导致股市大跌,中产的股票亏损,无力买房。企业老板的股房全线亏损,导致企业倒闭半倒闭增多。GDP难以保8,导致失业率增加。哪个政府愿意在自己手里泡沫破裂?但是,任何房地产大泡沫都无可奈何地破裂了.
 主动戳破泡沫的踪影,到2010年3月还是牧童在喊狼来了。
 调控总是成为空调,软弱无力的状况难以改变。
 中低位上涨默许,高位维稳,大跌救市,如何软着陆?
 当官的仍然希望保持高价,稳步缓慢上涨.
 讲话都是稳定价格防止过快上涨和合理,从来不说降。
 谁说刹住炒房没手段,二套房首付百分100或物业税就刹住了。
 大米、饮用水、汽油更刚需,为何就能控制得严严实实?
 印钞票积极主动,没有节制的状况难以改变。
 地方官对调控阳奉阴违,敷衍了事的状况难以改变。
 地方财政嗷嗷待哺,依赖卖地的状况难以改变。
 土地拍卖频频举牌,疯狂涨价的状况难以改变。
 GDP发展依赖房价,已被绑架的状况难以改变。
 住房开发垄断,其他渠道被堵住的状况难以改变。
 银行大放按揭,杠杆放大泡沫的状况难以改变。
 房市倌商勾结,狼狈为奸的状况难以改变。
 社会分配不均,贫富悬殊的状况难以改变。
 开发商有恃无恐,唯利是图的状况难以改变。
 炒房客愚昧疯狂,死也不卖的状况难以改变。
 自住刚需害怕通胀,恐慌不已的状况难以改变。
 保障性住房建设缓慢,僧多粥少的状况难以改变。
 不看广告看疗效,上帝能把以上状况加以明显改变吗?
 不让大跌,就会高位上下宽幅震荡。
 逆水行舟不进则退,高位久盘必跌。
 欠债必然要偿还,暴涨之后必然是大跌。
 你见过大吃大喝后不需要拉的人吗?
 违背客观规律必然受到惩罚,上帝对中国不可能例外。
 最终使得房市硬着落的最大可能是:
 上帝戳破。在“中美房价战”败局日益明朗,在客观规律的这个行刑官的发出开斩令时,千钧一发,万不得已,只好丢卒(房地产)保车(银行和经济),正俯开征物业税。那时,为时已晚,软着落的基础丧失,硬着落已经在劫难逃。
 美帝戳破。鸡蛋有缝,引来苍蝇。泡沫溢出,送客喝啤。美国经济战全面推进,中国在汇率战、贸易战、成本战、定单战等方面节节退步,出口受挫,索罗斯们发起攻击,部分外资出逃,刺破以房地产泡沫为代表的经济泡沫。美国大有斩获,大腹便便,地位提升。中国元气大伤,经济损失,进入夹起尾巴的“沉默的10年””,真正的韬光养晦开始了。
 
 二.中美房价战只是中美经济战的一部分。房地产泡沬可能在中美经济战全面推进的情况下被美国戳破
 米国是唯一的世界霸主,对世界经济拉升十几年后,会震仓洗盘一次,用货币战争把一个主要竞争对手搞垮,然后他再往上拉升。世界经济的庄家是美国,中国只是一个头脑发热的股民,最终的赢家当然是美国。
 历史上,在经济上吃过美国大亏的国家有英国(英镑被米元取而代之)、苏联(两霸成一霸)、日本(失去的十年)、东南亚各国(东南亚金融危机)、俄罗斯(石油147美元到34美元遭受重创)。这一次可能想“吃中国”。目前中国经济的表象与日本“失去的10年”之前的状况有许多相似之处。如果象18年前日本那样,日元先升值后贬值,出口大增到大减,大印钞到少印钞,地价房价大涨到大跌,我们的经济可能严重受挫,进入“沉默的十年”。
 高房价严重损伤内需,基建特别是房地产许多是在浪费,美国只要通过气侯战、贸易战、成本战、货币战、汇率战、定单战打垮出口,经济的三架马车就会全部趴下,GDP就会变成鸡的屁。
 2009年,美国发动了气侯战,图谋对我出口企业征收碳关税,企业利润将下降。
 2009年,美国发动了贸易战,先有轮胎特保案,后来蔓延扩大,西方其他国家积极跟进。
 2007年以来,西方发动了成本战。由于房地产大跃进,钢铁需求猛增,西方连续每年大幅度提高铁矿石价格,企业成本大增,不堪重负。这是炒房导致的渔翁得利。美国操纵定价权,石油、有色金属矿价、农用钾肥、大豆等,我们都吃了大亏。
 2009年9月20日G20峰会上奥巴马说“人民币汇率必须升值,中国出口必须减少。”2009年,我们的人民币印得比美元多,应该是人民币贬值才正确啊,可见美国醉翁之意在于打击我国的出口。
 2009年10月3日,7大工业国在土耳其发表宣言要求人民币升值。
 2009年10月4日,国际货币基金要求人民币升值.
 2009年11月13日亚泰经合组织21个成员国要求人民币升值。
 2009年11月30日,欧盟要求人民币升值。
2009年12月31日,《纽约日报》发表对中国人的元旦祝词,标题是《2010年是中国的年》,说:中国操纵人民币汇率不升值,说:中国剥削全世界。
 2010年1月,欧洲报纸说“中国出口首度超过德国,中国靠出口拉动降低了中国的失业率,却让欧美失业率上升,中国出口之所以上升因为中国操纵人民币汇率。”
 2010年2月5日,加拿大峰会7大工业国对人民币施压,要求升值。
 2010年3月11日,奥巴马向中国施压,要求中国进一步向“以市场为导向的汇率”机制过渡。他指出,“在对外贸易中出现赤字的国家需要更多地储蓄和出口,而对外贸易出现盈馀的国家则需要提振消费和国内需求。”
 我国同意人民币升值是死路一条。
 目前,出口企业的采购、生产、工资支付等在境内用人民币支付6.5元,卖得1美元可以转换到6.8元人民币。假设人民币汇率由6.8升值到6,卖得1美元只能转换到6元人民币,出口商亏损。
 目前,美国进口中国6.8元的商品需要1美元。人民币升值到6后,美国进口中国的商品需要花1.13美元,有的就会转买其他国家更便宜的商品,中国的出口量就减少了。
 2010年3月,左小蕾说:“大部分出口企业利润在3%左右,90%以上的企业,人民币升值1%,利润就减少1%。”所以,如果人民币升值10%,大多数出口企业将倒闭半倒闭,失业率将大增加。
 5年前的很多年里,汇率总是8.2,人民币升值到6的话,有的早期进入的外资可能撤走。假如15年前有一外商以1亿美元换8.2亿元进入中国,当时半买半送的土地厂房总值已经增值10倍,加上经营利润,有30亿元。如果升值到6,他可以换成5亿美元出走。1亿美元来,5亿美元走,百分400的利得。这其中的4亿美元许多是剥削我们的所得,许多是我们自己抬高地价房价的渔翁得利。
 不同意人民币升值也是死路一条,
 如雷贯耳的指挥令你不从,美国就会恼羞成怒,可能对多数产品征收人民币汇率反补贴关税,产品沒有利润,必然倒闭半倒闭一大批。使你屈服的牌子多得很,独立牌就够了。你看,2010年初对台军售,接见达赖。你想,还有亚克西问题。
 中国的货币发行机制是贴紧美元的,基础货币主要是根据贸易顺差和国外投资所增多的美元来增印钞票。外汇和引资减少,则印钞票就放慢,通货紧缩就出现了,到处缺钱,房价就下跌了。
 出口企业倒闭半倒闭,成千上万的人员减薪,失业,家庭陷入经济困难,有的交不起房租,有的付不起月供,有效自住刚需减少,于是房租下跌,房价下跌。间接刺破了房市泡沫。
 房价下跌,相关股票占半壁江山,股市大跌,企业老板股房全线亏钱,半倒闭的就倒闭了。三角债使得倒闭一个牵动五个,骨牌效应就出现了。
 2009年,美国投资大师查诺斯说中国房市泡沫超迪拜1000倍。他可能是说中国房市泡沫破裂的损失超过迪拜的1000倍。虽然有些过激,但100倍的损失也够惨的了。
 进入中国的热钱和外资有N万亿元,一旦出走一部分,留在沙滩上的中国投机者们就会渴死,晒死。
 政府不能印钞票救市,因为热钱撤走的时候美元兑换后留下大量的人民币,必须加息将这些人民币收回银行,否则物价飞涨,人心浮动。当时,泰国和越南都是大幅度加息到百分一二十。只要加息到百分十,开发商、炒房客和房奴的资金链就会断裂。
 那时,有房的抛售,没房的不肯接手。热钱是慢慢撤出的,货币紧缩政策会持续几年。于是,熊市不言底,跌跌不休。 12年前的亚洲金融危机,香港出现几十万家百万负翁。2012年后,我国可能出现几百万家十万负翁。
 我国通过控制人民币升值留住外资已经身不由己,政府能做的只有“三个控制”,控制印钞票数量,控制房价,控制股价。
 
 三.中美房价战是与货币战同时进行的,其重要考察指标有中美通胀比、房价收入比
 美国发动了房价战和货币战。文化人对中美印钞战基本清楚。但是,至今能够理解和觉察中美房价战的人凤毛麟角。美国只要轻轻把房地产牌啤酒瓶打开,我们的经济泡沫就够他们免费大吃大喝了。
 房价收入比的比较。次贷危机后,美国大力挤压按揭泡沫,把房价收入比4.6下降为4一带 ,每一座楼房都变成一台烧钞机。2005年以来,特别是次贷危机后,中国正俯通过救市托市,放任炒作房地产,按揭泡沫大增,把房价收入比上升到25一带,每一座楼房都变成一台印钞机。
 中美通胀比,是指中国通胀倍数与美国通胀倍数之比,揭示中美房价战与印钞战中我国上当多印钞票的事实。
 指望政府再次印钞票救房价的人,不知道中国央行总经理周小川的后面站着一个叫做奥巴马的世界警察。强盗要刺破泡沫,我国不应该再吹大泡沫。
 中国长期依赖美国需求的世界工厂模式,企业生存已经在很大程度上被美国控制了。中国买入1万多亿美元“国债”和“债券”,外汇已经在很大程度上被美国控制了。 许多人只看到我国在大印钞票,没有看到我们的印钞票的多少已经在很大程度上被美国控制了。谁控制了世界印钞票的大权,就等于控制了世界全部财富。
 我国在股市、油市、矿市、债市、汇市、期市、房市、世界工厂上已经被剥削了数以十万亿人民元计的资金资产?比日本用枪炮夺走的多得多。日本也就掠夺8年,米国的掠夺是长期的,将持续到米元霸主不复存在之时。
 米元弱势是一种“多印钱以吃钱”的剥削手段。米国大幅减息,喧染金融事件,利用各种机会,将大量白纸印成米元,逼人珉币对米元升值,从而将更多的米元赶进我国来买股买房买矿。
 2007年后的米国次贷危机,发展为世界性金融危机,恶化为世界性经济危机,导致2008年通货紧缩。2009年,美国中央银行行长伯南克先生的货币政策,让全世界基础货币创世界纪录的增长20%左右,全球通货紧缩变成通货膨胀,经济步入衰退。
 美联储的零利率导致美元不断涌入,使得中国出现投机狂潮。我国实行的是外汇管制,米元必须兑换成人珉币才能流通,政府将出口企业的美元和外资的美元收上来,然后发行相应的人民币给予企业,于是我国不得不对应地加印人珉币,所以热钱泛滥、输入通货膨胀。
 米国用1米元纸币,换取我们价值1.2米元以上的实物,再用1米元的债券(白条)回收这1米元纸币。因此,米国事实上有两种货币,米联储印刷的米元和财部印刷的债券(白条)。债务太多无力偿还时,米联储可以直接印刷米元回收财部打出的白条,结果是贬值,事实上就是赖账。
 美国超印钞票这种情况被夸大了,并且制造了对人民币的恐慌。央行上了美国人的大当:既然你美国可以大印钞票,我中国当仁不让,不印白不印,于是钞票印得更多。结果,2009年超印的人民币吹大了房市泡沫。中国高房价催生了经济泡沫,每一栋楼房都成为一台印钞机,房价增加了几十万亿人民币资产。
 资本具有避险性,哪里的泡沫大,货币从哪里流出,哪里就会通货紧缩。如果泡沫继续催大,外资就可能流出,至少流入减少,房价股价必然大跌。如果我们不断大印钞票,美国就会用针刺破人民币泡沫。当资金杠杆拉长到一定程度,当泡沫大到一定程度,奥巴马一个普通的言行都可能引爆泡沫。
 其实呢,米国只是虚张声势,印钞票没有人们想象的那么多,因为有丧失选票和丧失货币霸主地位的风险,因为人家的房市大跌,每一栋楼房都成为一台烧钞机,消灭了许多美元资产,因为大量资金换成美元进入美国避难。归根到底,美元还是世界上最坚挺的钞票,它的印钞票还是最有节制的。不然,为何全世界的有钱人第一喜欢的总是美元。
 通货膨胀的恶果已经危及美国经济和选民生活,2010年2月,美联储上调贴现利率。这是美国通货紧缩的信号,这是美联储回收美元的信号,此后可能加息。美国经济和美元进入了新的一轮上涨周期,美国资本市场和美元指数在同步上涨。热钱已经基本售完在中国持有的不动产。
 2009年,在国际市场上高价抢购黄金的大多是中国人。2009年,中国房市疯狂上涨。2009年底后,美国人在大谈中国房产泡沫,世行行长大谈中国房产泡沫,美国频频举起贸易保护主义大棒,要挟人民币升值,美元指数在上涨,表明美国要刺破世界第一大泡沫黄金泡沫和世界第二大泡沫中国房地产泡沫。
 美国为了损人利己,有时搞输入型通货膨胀,有时搞输入型通货紧缩,所以,以通货膨胀为理由而买房的炒房客和房奴,其实是上了美国人的当,最终结果是在通货紧缩中套牢亏钱。
 为了应对严峻的国际经济形势,为了""车马炮""的大局,我国将不得不丢卒(房地产)保车(经济);为预防国际热钱出逃,开始进行与美国的通货紧缩的比赛,已经2次提高银行准备金率,已经几个月减持美国国债,可能就要加息;为了防止房地产泡沫破裂,已经开始调控。当官的,人在屋檐下,不能不低头;人在江湖,身不由己啊。
 
 四.房涨通胀比很高,炒房客上了中国印钞厂的当,周小川上了美国印钞厂的当
 房涨通胀比,是指8年来房价上涨倍数与通货膨胀倍数之比,揭示房价泡沫比人民币泡沫更大的的程度。
 超涨就会超跌。牛市后面就是熊市。二线城市的市E,8年里房价已经上涨5倍。按照波浪理论,一般会下跌百分50。
 过去8年,钞票实际贬值大约百分100,以工资来说,一个白领8年前是3000元,目前也就上涨到6000元。一个农民工8年前是800元,目前也就上涨到1600元。大米、猪肉、大白菜8年的涨幅没有超过1倍。5倍的住房泡沫怎么去抵御1倍的钞票泡沫呢?房价已经把今后10年的通货膨胀也透支了。
 2009年,房价上涨了50%,物价平均上涨幅度不大。8年来,某市从每平米3000元上涨到15000元,百分500。1平米卖1.5万元,目前盖房建安成本在0.1万元上下,即使今后钢筋水泥和工资等再上涨百分100,也就0.2万元。说明上涨的主要原因不是通货膨胀,只是借口通货膨胀的忽悠和疯狂炒作。
 确实在大印钞票,但是房托故意夸大。现在全国的资金资产大于500万亿元,通货膨胀百分100就是印500万亿钞票 / 10年 = 每年印钞票50万亿的钞票。明显不会印这么多。
 印钞票是剪国际羊毛,如果真的会大贬值,外资、台资和港资的资金被剥皮,他们就会大逃亡,所以最恐慌的不是你,应该是周小川们。
 物业税是剪国内羊毛,是国际惯例,富人献血量比印钞票多几倍。有了物业税,周小川就不需要大印钞票了。
 物极必反的客观规律永远在消灭虚拟钞票。一个次贷危机,全球虚拟资产蒸发了50万亿美元。各国除了正常的以外,为了救市而多印的钞票在20万亿美元以下。
 8年来,每一栋楼房都成为一台印钞机,房价增加了几十万亿人民币资产。一旦房市大跌,每一栋楼房都成为一台烧钞机,消灭大于十万亿元人民币资产。
 大家把钱流入蓄水池,危机一来,股跌、房跌、期货跌和银行坏账,就会消灭几十万亿泡沫市值,大家不敢投资,不敢消费,到处缺钱,通缩又来了。
 以通货膨胀预期买“泡沫房”,结果出乎意料,物价上涨导致加息,加息导致通货紧缩,通货紧缩导致房价大跌。2008年就是通货紧缩导致房价大跌。
 从长期看,通货膨胀不得不防,但是,疯狂炒作后的房价已透支了10年的通货膨胀,所以推迟三五年等待熊市再买房是安全的。
 今后5年,30万元钱存在银行最多亏10万元,等待通货紧缩再买房,可能便宜40万元。
 住房本是象自来水和大米一样的民生产品,却被当作高杠杆的期货来炒作。恶性通胀真的来临,刚需和房奴为就业和吃饭发愁,谁还有钱买房和月供?所以住房就变成一棵草。
 1000万元的房子,下跌百分40,300万元的首付不见了,成为100万元的负翁。想卖出房子来解决月供问题,可是,银行不让你卖出,因为房子的600万元价值全部是银行的。
 许多人认为:“房子是实实在在的东西,而货币只是纸上富贵”。你那么讨厌纸币,那么喜欢实实在在的东西,请你用1000万元买10平米的房子好吗?
 价值特别高估的东西如何保值增值? 用纸币,以黄金的价格买入实实在在的钢铁,如何保值增值?就像房地产股炒高到6124点时,不但不能保值增值,还会亏钱。
 在通胀预期下房价可以大涨,物极必反,到时有通缩预期当然也会大跌。
 通胀初中期房价会大涨过头,通膨后期房价总是下跌过头。
 
 五.首付按揭比呈现递增趋势,炒房客上了银行的当,银行误入本来是为炒房客和房奴设下的陷阱
 首付按揭比,是指首付数与按揭数之比,揭示房价不可能永远上涨的事实。
 放任高杆杠的按揭,银行最终会倒闭,所以二套房按揭不得不从紧,而且随着房价上涨会越来越紧。以前二套房的首付按揭比是2:8,近二年是3:7,2010年是4:6,再上涨就可能是6:4,进一步上涨就可能是8:2。这样的收紧是必然趋势,房价见顶下跌是迟早的事。深谙此道的人先卖,熊市就来了。原委如下。
 8年前,在二线的E市,民众没有按揭的习惯,能够拿出30万元以上的人不多,所以100平米的房价难以超过30万元,房价平稳。
 银行是高房价的罪魁祸首。为了赚钱,银行编了一个美国老太太贷款买房的故事,开发商和炒房客凭借银行3.33倍的杠杆,30万元的房价很快就炒到了100万。
 我们的房市就像银行拿出百分70的资金让大家来搏傻,就像玩按揭击鼓传花。最终,成也萧何,败也萧何。
 在二线的E市,陈大的真实还贷能力只有20万元,他以真的收入证明,用刚买进的房子(新的801号房)抵押向银行按揭20万(总价30万元),涨价后卖出。银行沒有风险。
 接手的王二,涨价后卖出。银行基本沒有风险。
接手的张三的真实还贷能力只有50万元,他以真的收入证明用刚买进的房子(较新的801号房)抵押向银行贷款50万(总价71万元),涨价后卖出。银行有小风险。
接手的李四,涨价后卖出。银行有大的风险。
接手的赵五的真实还贷能力只有70元,他以假的收入证明,用刚买进的房子(较旧的801号房)抵押向银行贷款120万(总价171万元),涨价后卖出。银行有半倒闭的风险。
 接手的韩老六的真实还贷能力只有80万元,他以很假的收入证明,用刚买进的房子(半旧的801号房)抵押向银行贷款160万(总价229万元),涨价后卖出。银行有倒闭风险。
 接手的阮小七,接手的周扒皮,接手的臭老九,涨价后卖出,银行有大倒闭风险。
 接手的王十的真实还贷能力只有100万元,他以假的沒谱的收入证明,用刚买进的房子(破烂不堪的801号房)抵押向银行贷款400万(总价571万元),涨价后卖出。总行也有倒闭的风险。
 银行一路都有评估和看房,当然比任何人都清楚801房的真实价值只有50万元上下。“按揭击鼓传花”的游戏不断进行下去,按揭数额就不断增多,就是放任泡沫不断增大,放任堰塞湖积水不断上涨,银行最终会倒闭半倒闭,行长们的交椅也倒台了,所以到了-定的时候,银行必然对按揭数额进行控制,说明房价涨久必跌。
 按真实的家庭收入来把关,压低评估标准,对需要按揭120万元(总价171万元)而真实还贷能力只有70元的赵五,按揭只批准70万元,他买不起。于是,按揭80万元(总价114万元)的炒房客李四们难以找到下线,拿着的就是最后一棒。
 我们的官僚主义严重,许多文件落实不了,许多问题总是扯皮,积重难返。银行可能对文件阳奉阴违,我行我素,反正银行的一屁股烂账损失历来都是印钞票来补窟窿,所以表面上已经叫停,实际对赵五还在暗度陈仓,但是,如果让需要按揭160万元(总价229万元)而真实还贷能力只有80元的韩老六过了关,那么,一旦下跌到总价剩余80万元(2008年底下跌后的地价),一套就亏损149万元,就像堰塞湖决堤了。要知道,银行是高杠杆的生意,100个贷款,只有5个是自己的钱,亏6个就资不抵债了。
 物极必反、盛极而衰。如果房价继续上涨,最终必然向真实价值50万元的方向跌下去,熊市不言底,于是,昏倒的炒房客一大片,开发商跑路的一大帮,烂尾楼一大片,银行收房一大堆,损失惨重,这里的金融危机就可能出现了。
 银行会后死,所以银行会先跑,不跑的炒房客就先死了。
 
 六.“招拍挂”将有效自住刚需一网打尽,竭泽而渔后拍地方式鱼死网破
 2010年两会前夕,厉以宁提出“先定房价,再定地价”的观点。两会有提案建议,平价房应改革现有供地方式,以“定地价、定建房标准、定税费率、定5%利润率,竞房价、竞建设方案,综合打分高者得”方式招标供地。
 其实,现有的价高者得到土地的拍地方式已经不得不改变了,因为它成了危害中国经济的白粉。
房价大涨的最主要原因是倌家拿走的钱过多,特别是“招拍挂卖地方式”使土地不断上涨,这是有目共睹的事实。不管地价是不是占房价百分23,反正加上几十个章几十种税费,加上给各级贪官的各种红包,开发商公开说,倌家拿走的钱大约百分60。
 【拍卖土地的击鼓传花】的主要特点是“传花速度很快”。房价上涨3000元需要一年半载。在拍卖会上,疯狂的开发商在30分钟里就出现几十次的击鼓传花,于是楼面价上涨3000元只需要半小时。于是,近几年的100平米的房价出现了一年大约20万元、30万元、40万元......的加速上涨的趋势。
 【拍卖土地的击鼓传花】的后果是,经常出现“面粉高于面包”的情况。地价涨导致房价涨,房价涨促使地价涨,地价再涨带动房价再涨,就象“鸡生蛋,蛋生鸡”一样,恶性循环,加价不止,没有最高,只有更高。再大的气球也会在短期内被吹破。
 【拍卖土地的击鼓传花】的后果是,再多的刚需也会快速变成无效。房价上涨导致购房者每年按揭还款数呈现1万元、2万元、4万元、6万元...的快速增加的趋势。每年还款7万元,即使有住房公积金,家庭年收入达到10万元才买得起住房。在二线的E市,有效自住刚需们基本达不到家庭年收入10万元的水平。即使有效自住刚需们能够达到家庭年收入15万元的水平,地价的疯狂上涨也会使得刚需快速变成无效。
 【拍卖土地击鼓传花】的后果是,它必然是短命的。当房价上涨到“中产家庭月供还不起”时,最后一种有效自住刚需就被消灭了,房熊市就来了。所以,这种击鼓传花不可能一直玩下去,就像气球的大小是有极限的,吹过头就破裂了;就像烧水,你能够烧到101度吗?
 【拍卖土地击鼓传花】的最终结局是,不得不以物业税取而代之。拍卖土地导致的炒房是一种赤裸裸的炒民生,民意不可久违,炒房使得腐败和剪羊毛暴露得一丝不挂,背负骂名,失分过多,影响交椅稳定,得不偿失,而物业税是国际惯例,天经地义,名正言顺,理直气壮。
 拍卖土地的本意是增加地方财政收入,结果房地产的高利润使得实业资金过多流入房地产,企业不景气,最终将导致地方财正收入减少,而物业税基本不影响企业经营,是印钞票的永动机,比拍地多几倍的收入,财源滚滚而来。因为房价长期下跌过程中,住房的总数每年还在增多,可以提高税率,所以收到的物业税总数不会少很多。地方正俯有了物业税这个“住房财正”,就要放弃“土地财正”,就像美国、日本正俯不会支持炒房,不会庇护炒房客那样,房价必然大跌。
 
 七.卖地财收比很高,土地财正不得不改变为住房财正,吃完房奴吃炒奴
 卖地财收比,是指地方正俯卖地和房地产税收占地方财正总收入的比例,揭示房熊市里土地流拍导致物业税开征的的必然结局。
 当地方政府把土地卖出去的时候,它一下子就把70年使用权卖出去了,是不可持续的短期行为。房熊市,有价无市,房价大跌,开发商手中的土地几年也用不完,所以土地流拍成为常态,必然导致以地生财的地方财正困难。
股市大跌,房市大跌,企业危急,银行危急,经济危机就随之而来。扶贫保民生和保稳定(代为出走的老板发工资、扶持半倒闭企业等)的开支增大,导致地方财正困难。
2008年在企业倒闭潮到来时,公务员和教师的工资福利不减反增,导致地方财正困难。
为了配合中央拉动内需的4万亿大投资,地方需要继续付出大量配套资金,导致地方财正困难。
地方官任期不长,短期行为严重,财正支付的大量形象工程需要后续资金,大吃大喝、公费旅游、挥霍浪费的习惯难改,腐败漏洞难堵和银行追债,必然导致地方财正困难。
2011、2012年,什么倌最穷?财正局长。地方财正可能入不敷出、严重赤字、难以为继、捉襟见肘、无米下锅、饥肠辘辘、饥不择食。那时,嘴边香喷喷的垂手可得的最后一块大肥肉物业税(或闲置税或超占土地税)是肯定要吃的。
 高房价的根源在于官商勾结、土地财政、土地招牌挂制度和贫富悬殊。能够同时降伏这4只老虎的只有物业税。没有开征物业税之前,任何调控措施都会在一阵喧哗后被这4只老虎吃掉,都会沦为空调。在无法遏制房价上涨,危机将要出现,泡沫将要破裂的危急时刻,物业税将临危受命,不得不出台。
 物业税将是地方税收的最后的最大的来源。正俯以税为天,不收物业税,公务员就不能大吃大喝,就不能四处游山玩水,就要以步代车,就要少涨工资,就要精兵简正。不收物业税,面子工程就没有后续资金。GDP下降,失业就要大增多,社会就不能稳定,不要说升官发财,连官位都不稳。所以吃土地的路子走不通后,必然导致吃房子的物业税出台。
 印钞票是剪国际羊毛,印多了就会导致外资出逃,只好剪物业税这个国内羊毛。财正得了严重贫血症,不输血就要完蛋,可是中低收入者为了一套房,已经面黄肌瘦,无血可献,而富人红光满面,热血沸腾,光是房产就肥得流油,不抽你的血抽谁的?住大房子的,住别墅的,囤房炒房的人就准备学习雷锋了。
 吃土地的实质是吃房奴,吃物业税的实质是吃炒奴。
 2012年前后开征物业税,炒房客最终会恍然大悟:原来,通过高房价引导社会力量建造房子,即给许多人创造了工作机会,又完成了城市建设,最后一个大转身,变土地财正为住房财政,吃完房奴吃炒奴,人人都贡献,天经地义,完美结局。
 空军不是望着天价房天天在哀叹自己囊中羞涩吗?多军不是天天在嘲笑空军口袋空空吗?炒房客不是总在显摆很有钱吗?当倌的到农珉工那里能够吃到山珍海味吗?大户们,赶快杀鸡宰猪迎接“公仆”大驾光临吧。
 
 
 
 八.对“有效自住刚需”的围歼战后,炒房客即将解甲归田。
 价值规律的威力无处不在:一种生意特别赚钱,大家都来竞争,不久就玩完。百分之几百的利润降到保本,降到亏本。猪肉供不应求导致涨价,高利润导致养猪的增多,供过于求导致价格下跌。水果、蔬菜、普洱茶、钢铁......无不如此。就像从千军万马制造家电到降价比赛,从千村万山种果树到挥泪砍果树,从千厂万坊生产出口玩具服装到大量倒闭。房市更疯狂,下场更可悲。
 大中城市正在进行一次对“有效自住刚需”的围歼战。三大战役已经结束,已经“百万雄师过大江”,正在“宜将剩勇追穷寇”,南下追剿“有效自住刚需”的残余。
 第N年,房市的疯狂上涨,将导致有效自住刚需的队伍兵败如山倒,全军覆没。
 歼灭战后,百万裁军(开征物业税)就要拉开序幕。炒房客即将刀枪入库,马放南山,解甲归田。
 开发商制造哄抢的假象是为了忽悠傻瓜的,哪曾想最终开发商也被自己制造的假象忽悠了,不计后果,四处借贷,以每年2万、2.5万、4万套......的速度盖房。
 揭开投资投机房的“供给本质”,将其归类于“隐形的供给”、“间接的供给”、“未来的供给”、“超量的供给”后,房市严重供大于求就一目了然了。
 有效自住刚需每年家庭节余以4万、5万、6万元……的慢速度上涨。房价以加价20万、30万、40万元……的快速度上涨。无效自住刚需以每年20万、30万、40万人……的快速度增加。“有效自住刚需”的总户数呈现60万、30万、15万、10万……的递减的态势。
 有效自住刚需接棒人严重缺乏。小鱼(无效自住刚需)不计其数,但是小鱼没有长大,反而越来越小,越来越多。赵五在2003年资金缺口20万元,2006年资金缺口40万元,2010年缺口60万元。
市场价格最终不是商人决定的,是由终端消费者决定的,衣食父母买不起,价格就会下来。
 火车票的价格最终不是黄牛决定的,是由乘车者决定的,上帝买不起,价格就会下来。。
 股票的价格最终不是庄家决定的,是由接棒的散户决定的,抬轿者不肯抬轿,价格就会下来。
 房子的价格最终是由有效自住刚需决定的,传销没有下线后,价格就会下来。
 炒房客的房子不是自己住的,出租在扣除折旧和资金成本和物业税之后是亏本生意,最终必须把房子卖给有效自住刚需,才能真正赚到钱。卖不出去,就会套牢亏钱。炒房客的食物是有效自住刚需。目前,房价不断上涨,已经导致炒房客的房子总数远远多于有效自住刚需的需求总数,接棒人匮乏的时候,炒房客就会竞相杀价,熊市就来了。
 开发商炒房客的软肋在哪里?在股熊市,溜得最早的跑得最快的是大庄家和老股民。遇到房熊市,开发商炒房客大多跑不了和尚也跑不了庙。拖久了,先当温水锅里的青蛙,最后无力再哇哇。
 
 九.炒家刚需比很高,房价难以逾越"中产也月供不起"这道坎
 炒家刚需比是指投资投机房与有效自住刚需之比,从实质上反映供过于求的程度。
 在二线的E市,表面上目前“副市长”靠工资也买不起,实际上连“清洁工”、“5年以内进城的人”和“蚊子”的住房都在炒家手里或在售、在建了。
 总人口400万(包括流动人口),睡在室外的小于4000人,说明99.9%的人住在房子里。没有自住房的有210万人 / 7人 = 出租房大约有30万套。
 近15年合计盖房50万套 * 闲置百分20 = 大约闲置10万套。今后20年的任何一天,我都可以一字不改地大声地说出这句话:“尚未住人的闲置房、在售房等,总数大于10万套。” 由此得知:大城市里的住房,不管是静态还是动态都是过剩,毫无疑问的过剩,大于10万套的过剩,几十年都过剩!
 每年,开发商都在开新盘。一年后去看张贴的用水、用电、用气表,许多楼盘的闲置房超过一半,炒房客在等待新进城的人来接手。可是,从总量上看,投资投机房40万套,每年在增多而不是减少。
 各行各业争先恐后加入开发商队伍,形成大跃进的态势,具备强大的生产能力,每年新竣工的住房数量超过当年因城市化而“净增加的自住购房户”和“净增加的租户”,这个真相被炒房囤积的水分掩盖了。E市每年新竣工的住房有4万套,足够新增人口24万人来使用,实际新增人口小于14万人。
 我们来一个【供过于求状况的沙盘作业】。在二线的E市,总人口400万,投资投机房,即出租房、闲置房、在售房大约有40万套。将家庭月供能力低于2000元、拿不出首付20万元的全部安排回家过年,有这种能力的无房户(未婚的100男100女计算为100家),每家安排一套后,一定会剩余30万套以上。
 住房归根到底需要自住刚需来接棒,而有效自住刚需不多。目前,在二线的E市,投资投机房(包括出租房、闲置房等)和待售房大约有40万套,而有效自住刚需大约在10万户以下。
 就像鱼塘的渔夫越来越多,已经来了40万个,还在与日俱增。鱼钩的尺寸越来越大。于是,大鱼中鱼越来越少,只剩余10万条。虽然小鱼小虾不计其数,如果“鱼钩”不减小(房价下跌),至少有30万个渔夫将空手而归,血本无归。
 房价上涨已经大大提前透支了百姓的购买力。如果房价继续上涨,到2011年底,投资投机房和待售的各类住房更多,“有效自住刚需”剩余的人更少。
 如果“有效自住刚需”10万人是错误的估计,而是30万人,因为百分20的人拥有百分80的钱,一以当十,钱袋子大大的富人也会提前囤积多几倍的投资投机房,趋势仍然是供过于求,仍然是即将大跌。
因为百分80的人拥有百分20的钱,非富人小小的钱袋子,决定了富人不能囤积过多的房子。只有10万条中鱼,已经来了40万个贪心的渔夫,炒房客的失败是必然的,只是迟早的事。
最终,开征物业税后,炒房客会争先恐后地出逃。市场恐慌的时候,挂牌卖出量就会放大10倍,买入量就会缩小10倍。供过于求的真相就彻底暴露出来了。长期熊市里,不卖跳楼价,就会吃不了兜着走。
 物质决定思想。房价不是由需求决定的,是由需求(思想)背后的钱袋子(物质)决定的。
 首付能力和月供能力有天花板。大多数人首付能力50万以下,每年还按揭的能力7万元以下,涨价超过这条线,在这个城市,刀架脖子也找不到10万个“有效自住刚需”!
 炒房客在沿海城市囤积大量住房,连五年后进城的打工族需要的住房也已经闲置在那里等待了。民工荒导致城市化放慢,沿海城市每年净增人口减少,导致自住刚需的后备军不足,所以,住房过剩将越来越明显。供过于求必然导致房价下跌。
 2010年初,在二线城市的E市,买普通一手房100平米,单价1.4万元(包括税费)。张三口袋里有47万元,用于装修、家具、家电5万元,首付42万元。
 【有效自住刚需接棒人还贷能力】 = 房款140万元 * 按揭百分70 * 每年还按揭百分7 = 按揭98元 * 0.07 = 每年需要还贷6.86万元。
 中国的富人有什么标准?个人年收入12万元以上就需要申报。2007年,起征点变成2000元后,有一个报道说应该纳税的人达到20%。2010年初,一位财政部官员说:“如果起征点上调到3000或5000元,个人所得税纳税人将减少到三五千万人。”
 每年需要还贷6.86万元,即使有住房公积金,夫妻2人年收入大约也要在10万元才买得起。这是准富人了。这样的房价,用王石的话说是,一般的中产也买不起了。准富人还没有自住房的很少。
 2009年度,在二线城市的E市,年平均工资是3万元。应届大学生和农民工的年收入几乎都低于3万元。春运的时候,火车站汽车站人山人海,可是,他们的家庭有几个在口袋里有47万元?有几个有每年还按揭6.86万的能力?当中产家庭承受不了高月供的时候,也就是有效自住刚需很少,严重供过于求的时候,房熊市就来了。
 大家环顾左邻右舍和亲友就知道,富人囤积的投资投机房太多了,而且还在买入买入再买入。可是,夫妻2人年收入在10万元以上却没有自住房,凤毛麟角,屈指可数。
 很明显,开发商和炒房客的供应量是有效自住刚需接棒人的需求数的3倍以上。供过于求是很明显的。
 每年,拆迁的不少,但是,对鸡蛋市场来说,是母鸡的数量增多。拆迁100户的土地可以盖出300户。
 
 十.住房普及率越来越高,住房最终会象汽车那样降价普及
 住房普及率,是指有房者占城市总家庭数的比例,揭示开发商必然走降价普及之路的必然趋势。
 社会生产力在不断发展,任何国家任何中高端产品都要走不断降价以增大“准客户圈”的“产品降价普及”之路。
 【手机降价普及】:40年前,“副班长”林彪出逃,周总理无法用手机规劝。25年前,连省长都没有手机。目前,从省长、厅长、处长、科长、股长、工程师、干事、班长、技术工,已经普及到车间普工、看大门的、擦皮鞋的、扫大街的,单功能的“大砖头”卖3万元,降到多功能的袖珍手机只卖一二百元。
 【汽车降价普及】,20年前,科长30年的工资剩余只能买0.1台小汽车,现在1年的工资剩余可以买2台。
 【电视降价普及】,20年前单功能29英寸的需要花费20年的城市平均工资,现在1年的城市平均工资可以买5台。
 还有【固定电话装机费降价普及】、【电脑降价普及】等等。
 汽车和家用电器是我国经济的支柱产业,在充分竞争和产品价格不断下降的过程中,获得了健康发展。房市的未来,将呈现开发商降价销售(\),买房人数增多(/)的【Х状态】。
 所有好产品的走势都是:大短缺导致大炒作,大炒作导致大涨价,大涨价导致大生产,大生产导致大过剩,大过剩导致大熊市,大熊市导致大杀价,大杀价导致大观望。
 渔夫太贪心,“渔钩的尺码”不断增大,不久,吃得进“15寸的渔钩”的鱼儿就基本没有了。渔夫3顿没有吃到鱼儿后,不得不换成“13寸的渔钩”。于是,“渔钩的尺码”(房子的价格)就呈现15寸、13寸、11寸、9寸...的不断缩小(不断降价)的趋势。你不相信,难道河里的鱼儿是随着“渔钩的尺码”不断增大而不断增多吗?
 【住房降价普及】体现在漫长的熊市里,因为供过于求后形成买方市场,从消费层次越来越低的实际出发,开发商不得不经常降价。买得起150万元的买走后,开发商就要开拓买得起130万元的消费市场。呈现150万元、130万元、110万元、90万元...的降价普及趋势。你不相信,难道房子是穷人买完才轮到富人来买吗?
 收入不低的自住刚需,存款的投资收入会增多,工资结余会增多,加上房价会下跌,所以,坚信【住房降价普及】的必然性,自住刚需坚持就是衣食父母,坚持就是上帝。
 
 
 十一.房价租价涨速比很高,租价和物业税成了房市长期降价的发动机。
 房价租价涨速比,是指每年房价上涨速度与每年租价上涨速度之比,揭示租价涨不动最终导致过快上涨的房价下跌的必然结果。
 2003年以来,在二线城市的E市,房价上涨百分500 / 租金上涨百分50 = 房价租价涨速比为10倍。
 10倍的房价租价涨速比,使得“买房无法战胜通货膨胀”。实际情况表明,虽然可能通货膨胀,虽然房价可能上涨,但是,租金的上涨却我行我素,每年只能提价增收0.11万元。经济不景气,租民增加收入很少。增加的收入大多被房价上涨导致的通货膨胀吃掉了。租房是买方市场,所以今后每年租金上涨0.11万元是很困难的事。正俯强势,房东支付能力强,所以每年增加的物业税从总体上说,数量和速度多于租金的增加。
 老板遇到通货膨胀,企业成本大了,就要减员降薪,穷人连岗位都保不住,连吃饭钱都成了问题,不拖欠房租你就谢天谢地了。
 如果通货膨胀导致房价继续大涨,开发商就会继续大盖特盖,炒房客就会继续追涨大买特买,炒房客不是为自住而买,闲置房和出租房就越来越多,而租房人数增多缓慢,所以租房市场供过于求。
 目前,买方市场的特点更加明显了。任何一天去租房,除了一等地段外都可以百里挑一,就是说,房东排队在等待租奴。
 房价不断上涨,100平米的住房,炒房客甲、乙、丙都可以赚到几十万元的上涨差价,当然对租金不在乎,当然可以闲置。以1.5万元接手的炒房客成本很高,不得不出租减轻月供负担。供给增多,导致租价下跌。
 闲置房大多地段不佳,出租难度较大,要出租,价格不讲究。每年成交的住房有百分50是外地人买走的,许多房东居住在外地,没有时间去折腾,只求有租金,多少不在乎。租房市场竞争加剧,供给增多,导致租价下跌。
 物业税开征后,本来闲置没有出租的房东,因为税赋加重,希望减少一些损失,也开始出租。供给增多,导致租价下跌。
 加息后可能断供或还贷困难,闲置房不得不出租。供给增多,导致租价下跌。
 通货膨胀和通货紧缩轮番折腾,老板资金紧张、产品积压,要裁员降薪。许多炒房客会有断供之忧,不得不出租。供给增多,导致租价下跌。
 熊市里来不及卖出的短线炒房者,只好以出租等待解套。供给增多,导致租价下跌。
 有的公司外迁或搬迁到郊区,租房人减少。需求减少,导致租价下跌。
 由于炒房导致高房租高物价,沿海城市出现民工荒,租房人减少。需求减少,导致租价下跌。
 一些有效自住刚需购买了一手房、经济适用房,租房人减少。需求减少,导致租价下跌。
 一些无效刚需到廉租房里去了,搬出租房,租房人减少。需求减少,导致租价下跌。
 物业税开征后,如果房东要将物业税转嫁给租房族,但是有的租奴本来就因为降薪、通货膨胀而支付能力下降,或因为房价上涨需要节衣缩食来增多购房款,原来租用100平米的就会变成70平米、原来5人合租就变成7人合租、向低价的郊区转移、甚至换城市工作,从而导致需求减少,导致租价下跌。
 需求减少导致闲置时间增长。605号房本来月租金2000元。如果3天就可以租出去,房东就会抬价到2100元。如果已经待租闲置3个月了,损失6000元了,赵家刹价到1900元,房东害怕再损失6000元,就会答应。待租闲置时间越长,表明住房市场越是供过于求,房东越恐惧,租价越是走低。于是房租又回到合理水平了。
 房价由富人决定,房租由穷人决定。房价由投机决定,房租由需求决定。房价是理性的,是消费品,不是投资品,基本没有泡沫,反映了居民的正常支付能力。
 如果房价是合理的,租价就要涨100%,肯定涨不动,所以租金是合理的,那么房价就应该降50%。
 租金还贷比 = 每年租金净收益2.62万元 / 每年按揭还贷6.86万元 = 0.38,即租金用于还贷,以租养房,只够百分38。合理的租金还贷比应该等于1以上,即通过出租有利可图,至少足够还贷。
 买房投资投机,既赚不到涨价回报,也赚不到租金回报,折旧使得房子越来越“黄脸婆”,每月为月供发愁,每年为物业税生气,越来越无利可图,越来越成为累赘,必然导致卖出者进一步增多,房价进一步走低。
 买方市场时,谁杀得低谁先逃,于是,房价就不断走低了,所以说,租价和物业税成了房市长期降价的发动机。
 
 十二.租金工资比奇高,房价租价过高导致民工荒,城市化放慢导致房价下跌
 租金工资比,是指打工族每年付出租金与每年收入之比,揭示炒作城市化概念导致高房价,高房价导致城市化放慢,城市化放慢导致房价下跌的恶性循环状态。这是价值规律在发挥作用。
 民企都在走低端制造业之路。企业招不到应有的人数,应聘的找不到理想的工作。2010年初,整个珠三角地区用工缺口在200万以上。
 每幢楼房都是一台印钞机,高房价导致通货膨胀,通货膨胀导致企业成本上升,高房价导致内需不足,产品无法提价,于是利润很低,如果较多地增加工资,企业就会亏本。大多数普工和刚毕业的大学生,每月加班加点也只有2000元以下的收入,在高消费和讲排场的氛围下,面对通货膨胀、高房价、高房租和恋爱、结婚、子女就学费用、红白事红包开支增多,不是月光族也是年光族。反正再100年也买不起沿海城市的住房,将来变为城里人的愿望落空,于是,愿意远途到沿海来打工的在减少。
 随着中央加大投入力度,中西部地区的投资环境改善,新厂增多,内迁企业增多,使得许多农民工获得就近择业的机会。内地和沿海展开“抢人”大战,工资差别只有三四百元。因为沿海地区的房租高,物价高,回家费用高,所以全年节余差不多。最大的好处是便于恋爱成家和照顾家庭。
 普工队伍的年龄状况和吃苦耐劳性分析说明,来自农村的普工的总人数在减少,处于青黄不接的状况。
 “60后”的年纪是41至50岁,占普工队伍的比例小。
 “70后”的年纪是31至40岁。他们在积累了一定的经济实力、技能和经验后,自立门户另寻出路的增多,占普工队伍的比例越来越小。因为他们生长在多子女年代,家庭人口多,生活状况差,只能靠自己去打拼,大部分文化程度低,吃苦耐劳性强,所以他们之中适合并且愿意干普工的总人数很多。“人口红利”是指他们。
 “80后”的年纪是21至30岁。他们是普工队伍的主力军。因为生在改革开放后,衣食无忧,1979年后实行独生政策,家庭人口减少,父母有能力供养他们上学,不少人是大中专生,不愿意干普工。他们之中即使是中小学文化程度,也是见多识广,花钱随便,吃苦耐劳性较差,所以适合并且愿意干普工的人数大为减少。
 “90后”的年纪是11至20岁。九十年代计生政策已落到实处,“人口红利”到“90后”就结束了。他们之中许多是在城里的甜水里泡大的,文化程度更高,生活半西化,思想受社会污染更多,适合并且愿意干普工的总人数更少。
 目前城市化率大约是45%。但是,高房价、40岁后难以找到工作和身体原因,使得许多人最终会回到农村。现有农村人口基本属于老弱病残及留守儿童。城市化进程已经基本上被高房价扼杀了。
 民工荒的后面可能是人才荒。
 美国的物价低、社会保障好,他们的购房能力是我们的十几倍。
 中国有灰色收入,人家有剥削全世界的黑色收入。
 美国的平均收入名列前茅,我国在100位上下。
 美国的自住刚需的支付能力强多了。
 人家房价收入比只有4,即4年的家庭全部收入就可以买入有永久土地所有权的已装修的使用面积的200平米,占地一大片,实际价值比我们建筑面积的400平米高多了。就是说,美国人买入建筑面积100平米,1年的家庭全部收入就够了。
 目前,我们许多城市的房价收入比超过20,20年的家庭全部收入只可以买入100平米。清华大学校长都说买不起。有钱人和人才的出走必然增多。
 城市化率不能显著上升,新进城的基本是无效自住刚需,那么大量闲置房和每年开发商超量的新供给就难以消化,严重供过于求必然导致房价下跌。
 
 十三.租售比奇高,70年住房出租,一分钱也没有赚到。
 2010年初,在二线城市的E市的某地段,炒房客张三买第二套住房做投资,普通一手房100平米,总价140万元(包括税费)。用于装修、家具、家电5万元 + 首付42万元 + 按揭98万元 + 20年按揭利息39万元 = 总共花钱184万元。
 这套100平米的新房,目前的月租价大约是0.27万元 * 11个月 = 每年租金毛收入2.97万元 - 平均每年0.35万元用于再装修、家具家电的更新、中介费等费用 = 【每年租金净收益】为2.62万元 / 11个月 = 扣除费用后实际落入口袋的【每月租金净收益】为0.238万元。
 带装修的总房价145万元 / 月租金0.27万元 = 炒房客张三所买的一手房的【国际标准的租售比】为537个月。国际标准的租售比是200至300个月,即合理的总房价应该是200个月至300个月的租金就能收回总房款。
 计算租售比时,取值“租金毛收益”不合适,取值应该是“租金净收益”,才能准确地反映买房者的实际盈利率,如实反映住房的合理价格。【有考虑成本的租售比】 = 总花钱184万元 / 每月租金净收益0.238万元 = 773个月。773个月 / 每年11个月出租有效期 = 出租70年才能收回184万元。
 就是说,2010年初追高买房做投资70年,花184万元,在住房和土地使用权都化为乌有、一分不值后,房主的“口袋里”实际见到的钱仍然是184万元,一分钱也没有赚到。
 首付款42万元 + 装修5万元 = 现金47万用于其他投资70年,每年复利百分5,47万元乘以70个1.05,等于70年后口袋有1430万元 + 按揭98万元 + 20年按揭利息39万元 = 投资其他项目70年有1567万元 - 回收184万元 = 买第二套住房做投资少赚1383万元。亏本生意沒人做,一旦许多人醒悟,熊市就来了。
 这就是【有考虑成本的租售比】很高的恶果,这就是货币被掺进1桶水而房价被掺进5桶水的真相,这就是【有考虑成本的租售比】奇高必然导致房价下跌的原因。如果改为你的数字,一定会大彻大悟。
 租售比在中国能适用吗?为什么70年的每月租金总是按照0.27万元在计算?
 1.有人强调中国城市化的情况特殊,但是住房已供过于求。在二线的E市,表面上目前“副市长”靠工资也买不起,实际上连“清洁工”、“5年以内进城的人”和“蚊子”的住房都在炒家手里或在售、在建了。每年新建的有百分60被囤积,属于过剩增加。高房价已经导致企业不景气和民工荒,使得城市化放慢.放慢的时候,租价是不涨不跌,甚至下跌。
 2.有人强调我们有通货膨胀,但是通货膨胀是全球性的,难道全球都不能应用租售比?人民币被掺进1桶水,房价被掺进5桶水,房价已透支了10年的通货膨胀。如果真的出现恶性通货膨胀,外资就会出逃,民工回乡,城市萧条,房租必然下跌。
 3.虽然可能通货膨胀,虽然房价可能上涨,但是,租金的上涨却我行我素,每年只能提价增收0.11万元(每月0.01万元)。经济不景气,租民增加收入很少。增加的收入大多被房价上涨导致的通货膨胀吃掉了。租房是买方市场,所以今后每年租金上涨0.11万元是很困难的事。正俯强势,房东支付能力强,所以每年增加的物业税从总体上说,数量和速度高于租金的增加。
 4.股市里的市盈率计算都是按近一二年的数据来计算。如果你一定要按照70年的变化不定的数据来计算租售比,博士也数不清。
 5.西方国家的土地具有无期限的所有权,他们计算出租年限可以大于140年,我国计算租金只能70年,所以我国的租售比可以取值300个月,不应该超过300个月。300个月 / 12个月 = 25年。35年后就拆迁了,你做生意,不给下家留一些利润空间,下家肯接手吗?
 6.后面10年,已经是破旧房,装修费用会增多,租金难以提价,每年闲置时间增多。
 7.许多人认为炒房赚的主要是房价上涨的差价。1664点的股票一定能够赚到上涨的差价,6000点的股票你就一定能够赚到上涨的差价吗?牛市的后面必然有熊市,房价下跌时,租价也会下跌。房市已经相当于股市6000点,即使上涨见到10000点,还不是要回到3000点。
 用租售比来计算合理的房价。
 国际标准的租售比是200至300个月,即合理的总房价应该是200个月至300个月的租金就能收回总房款。
 扣除费用后实际落入口袋的【每月租金净收益】为0.238万元 * 300个月 = 72万元 - 装修、家具、家电5万 = 合理的毛坯一手房总价为67万元 / 100平米 = 二线的E市的二等地段的毛坯一手房的合理单价是0.67万元。目前实际单价为1.4万元。
 这样的计算是合理的:
 月数的取值为上限的300个月。月租价取值不低。
 35年才折迁怎么只计算到27年的租金?因为你不能只想着自己赚钱,你必须为接棒人留下盈利空间。
 一个股份公司可能存在50年,国际上计算市盈率只计算到20年。
 
 十四.房价市盈率无穷大。最后一棒是亏本生意
 如果你是炒房客,就应该承认开发商赚的钱比你更多。如果你认为住房值得握住5年,就应该看好开发商的未来5年的业绩。市盈率之比较说明,房价泡沫比房地产股票泡沫大多了。
 市盈率能够明确反映投资回报的大小,是投资市场第一重要的指标。市盈率 = 市场价或投资额 / 每年净盈利。
 100万元存银行五年期 / (100万元 * 利率3.6%) = 投资额100万元 / 每年净盈利3.6万元 = 目前银行五年期储蓄的市盈率是28倍。意思是,投资28年能够将一个100万元变成二个100万元。目前,在中国各种投资的合理市盈率应该参照这个28倍。这是多本书籍说的思路。
 2007年10月,股市最高的6124点的平均市盈率在60倍,就是投资100万元,在60年后,扣除成本后累计净盈利就有100万元的意思。政府认为60倍平均市盈率的风险很高,便调控下来了。
 2008年10月,下跌到1664点时,许多房地产股票市盈率在7倍上下,百分70的人亏损超过百分50。
 股市大跌的时候才知道,不讲市盈率是在豪赌,是要血本无归的。房市大跌之前不明白市盈率,就会死了还不知道是怎么死的。
 在买房成本提高、待租闲置时间增长、租价涨不动和即将开征物业税的夹击下,租房市场四面楚歌。炒房客的【市盈率】形成10、20、40、80、160、320、640、1280......的递增的趋势。某市的房价市盈率已经是无穷大,计算如下。
 2010年初追高买房做投资70年,花184万元,在住房和土地使用权都化为乌有、一分不值后,房主的“口袋里”实际见到的钱仍然是184万元,一分钱也没有赚到,就是每年租金净盈利为0。投资额184万元 / 每年租金净盈利0 = 市盈率无穷大,意思是永远无法将一个1万元变成二个1万元。2010年3月9日,沪指3069点,平均市盈率不到30倍,许多房地产股票市盈率在20倍上下,即100万元投资,每年有5万元的净收益。
 中国很神奇,2007年10月,股市只到6124,市盈率只到60倍,政府就打压下来了,可是,2010年3月,有的城市的房价市盈率已经是无穷大,政府总的想法还是稳住高价,小涨小跌,缓慢上涨。在2011年,可能还有一次救市。
 但是,亏本生意没人做是古今中外的铁律,市盈率被忽视不可能永久。
 
 十五.房价收入比奇高,房价难以逾越刚需口袋小这道坎
 国际通行的房价(家庭年)收入比是3到6倍。在发达国家,认为房价收入比超过6就进入泡沫区。日本泡沫最大时,房价收入比达到20倍左右,跌后最低只有7倍左右。美国在1980-2000年时全国中位数房价收入比稳定在3倍左右,在2001年以后上涨,但最高的2006年也只有4.6倍。
 新房房价1.4万元 * 90平米 + 装修和家具家电5万 = 131万/ 全市平均家庭收入6万(全市年平均收入公布数的2倍) = 2009年,二线的E市的二等地段的房价收入比为22,含义是次中等收入家庭22年的不吃不喝的全部收入可以买到一套住房。22 / 50%(国际上认为按揭月供不宜超过家庭月收入的30%) = 次中等收入家庭一家2人干44年只能买到仅有使用权的新房。
 22岁 + 44年 = 为房子需工作到66岁,而男50岁女45岁后老板就不肯聘用了。在不健全的社会保障下,要保证还贷期间不失业、不大幅降薪、不生大病,不然就可能因为断供而被银行收走房子。许多人啃老几十万去交首付,其实是向医生借钱,最后要还给医院。最终是先还按揭,后还养老钱。
 许多人误以为会再涨1倍而买入或持有待涨,其实是水中捞月,因为新房房价2.8万元的房价收入比是43,22岁 + 86年 = 为房子大众需工作到108岁!这么高的房价明显是在啃老和透支未来,明显是透支了购房者的其它消费,远远超过了公认的合理的房价收入比。这么高的房价不可持续,没有上涨空间,最终必然回归理性。
 用房价收入比计算一手房的合理价
 国际通行的房价收入比是3到6倍。1998年国W院在有关房改的文件中提出:房价收入比超过4倍的,应当获得住房补贴。说明我国正俯对国际标准是认可的。
 计算如下:毛坯新房平均价未知数Y * 90平米建筑面积 / E市平均家庭收入6万(夫妻二人收入合计达到全市年平均收入公布数的2倍)= E市取房价收入比10为合理价。毛坯新房的合理平均价未知数Y = 房价收入比10 / 90平米建筑面积 * 平均家庭收入6万 = 毛坯新房的合理平均价6667元。目前的实际价格是14000元。
 这个计算不过分:
 第一,房价收入比取值10是较高的。
 第二,平均家庭收入6万取值不低。
 第三,我国社会保障不完善,教育、医疗、养老费用和防备失业费用比较多,收入的可支配比率较低。
 第四,国际通行的是大于使用面积100平米,这里取值建筑面积90平米是调控文件提到的。
 第五,国际通行的是已经装修的新房,这里取值是毛坯新房。
 第六,国际通行的是土地所有权,我国只是使用权,含金量较低。
 第七,最值钱在于土地,人家是别墅,一户占地一片,我们每户摊得的土地面积很少。
 第八,我们的土地是全珉所有,人珉购买“人珉自己的土地”,应该比他国人珉购买“地主的土地”更便宜才说得过去。
 第九,这几年销路好,不少粗制滥造,建房的用料、质量和配套(汽车库、家电)比人家差了一大截。
 第十,我们的钢铁厂工资、水泥厂工资、建筑工人工资、房地产销售人员工资、材料费、管理费等成本比人家的低。
 第十一,盖房好赚,大盖特盖,有的城市投资投机房与有效自住刚需比已经4:1,加上经济不景气,刚需大减,买力不足,供过于求,今后的熊市将向这个价格方向运动,价值规律和大势所趋,谁也挡不住。
 第十二,要比较就要折合为美元,而美国正在压人珉币升值。
 第十三, 驳“多印钞票,多加工资,房价(家庭年)收入比就显得不高了。”的谬论。大多数人为老板打工,正俯不能越过老板发钱给老百姓。在大印钞票的情况下,企业减员降薪,物价涨幅大于工资涨幅,实际支付能力下降了,本来家庭收入的0.5用于买房,下降为0.4。重新计算,因为分母变小后得数变大,所以在通货膨胀情况下一家人为买房要多几年。这说明,在炒高后,通货膨胀越严重,有效刚需越少,房价越是会下跌。
 其实,已经不需要计算,一部电视剧《蜗居》能够震动几亿民众,就足以证明房价奇高的事实。"
十六.下跌上涨空间比很大,波浪理论表明,股市即使上涨到10000点,也会回到3000点。
下跌上涨空间比是指根据波浪理论,房价下跌空间与上涨空间之比,揭示房价下跌时可能适用的黄金分割率,揭示可能下跌的幅度。
 波浪理论表明,投资市场(股市、期市、房市)上涨时会超涨,之后会下跌一半左右去寻找价格支撑点。大涨后至少下跌0.382,通常下跌幅度为0.5,暴涨后通常会下跌0.618,特别情况的下跌会达到0.8。
 2007年到2008年,股市6124点跌到1664点,跌掉百分72.8,其中房地产股大多跌掉百分80;石油价由147米元跌到33米元,跌掉百分78。这是路人皆知的事实。
 不要管它会上涨多少,只需要坚信:房价总有碰到天花板的一天,珠穆朗玛峰再高也有顶,即使当时股市见到10000点,也会下跌到3000点。
 投机市场炒作的是什么?是人心中的贪婪,是对市场的预期。2009年是房牛市,房市的信心在通涨的预期下膨胀,所以我们看到的是牛市不言顶,只有更高,没有最高。我们即将看到的是熊市不言底,只有更低,没有最低。
 从浪形看,二线的E市的二等地段,从2003年0.3万元,涨到2007年底1.5万元,是上升一浪。
 2007年底1.5万元,因为次贷危机的冲击跌到2009年初的0.8万元,是回跌二浪。
 2009年初0.8万元,因为政府大印钞票救市到2010年3月涨到1.4万元,是上升三浪。这上升三浪还在走,但根据指标的计算,最高不会超过2万元。
 2012年底,可能进入熊市下跌ABC浪,即进入“疲软的十年”。
 目前的房价值不值得买入的计算:
 在二线的E市二等地段,2010年3月是1.4万元。经计算得知,投资刚需比大约为40万套:10万户,房价工资增长比为5:1,房价收入比为22,有考虑成本的租售比为773个月,房股市盈率比为奇高,属于暴涨,黄金分割率取值为可能下跌0.618。
 即使疯狂到2万元 - 2002年价格0.3万元,= 合计上涨1.7 * 0.618 = 可能跌去1.05万元。
 2万元 - 可能跌去1.05万元 = 未来熊市底价可能见到0.95万元。则目前的房价1.4万元不值得买入。
 房价的价格变化周期比股价长,股市经常牛熊交替,房市大牛市可能就一次。房地产泡沫一旦破裂,就很难再上涨回去。见顶后的寻底,只能是熊途漫漫。
 上世纪30年代美国房地产崩溃后,70年里房价收入比都比较低,一直到2001年才开始上涨,只上涨到房价收入比4.6就引发次贷危机而下跌了。70年里,美国股票指数上涨超过100倍。
 日本的房价是1990年开始下跌的。已经连续下跌低迷18年了,日本的高位接棒人已经被套牢18年了,还在苦苦挣扎之中。
 中国房市的正策市特点很明显。2009年新增贷款9万亿元,许多流入房市。2010年要么不可持续,要么继续这么多就是上帝令其疯狂。
 客观规律比人强。房市不回头地一直上涨,一旦下跌,会很惨。涨得多就跌得多,就像吃得多一定会拉得多一样。涨得很多,下跌空间就很大,一旦下跌,就象一块被推到高坡上的大石头,势能太大了,惯性太大了,谁也阻挡不了。
 房地产股龙头万科,20年来至少腰斩过5回。不但今后有买到“低价蛋”(当房奴)的机会,连买到“低价母鸡”(当开发商)的机会在2008年10月和2010年1月也有:多数房地产股大跌到比住房更有投资价值。
 新股民怕跌,老股民怕涨,因为老股民知道涨得越多,就会跌得越多的道理。
十七.高位上涨的动力必然越来越小。自行车在上坡,必然是“逆水行舟,不进则退”。
 假设自行车在上大坡时,能前进的最小速度为每分钟踩10下,当你体力不支,只踩得动6下,肯定会倒退。
 同理可知,房市只有二个方向,非大涨即大跌,高位久盘必跌。如果资金跟不上,房价上涨速度小于所需要的最小速度(每2年上涨30%)时,肯定会大跌。在二线的E市的二等地段:
2010年,502室是新房,140万 * 1.3 = 2012年涨到182万。182 - 140 = 2年涨42万。
2012年,502室是二手房,182万 * 1.3 = 2014年涨到237万。237 - 182 = 2年涨55万。
2014年,502室是次新房,237万 * 1.3 = 2016年涨到308万。308 - 237 = 2年涨71万。
 2016年,502室是旧房,308万 * 1.3 = 2016年涨到400万。400 - 308 = 2年涨92万。
越破旧越涨得快,一年涨92万,这明显不可能。实际上高位上涨的动力必然越来越小,房价越涨越慢。量变到质变,房价就拐头向下了。
 2003年富人用400万元可以买到13套新房,怎肯以400万元来接手你这个旧房。
 3年里,一个家庭年收入12万元的刚需,只剩余18万元,房价却上涨100多万元。中产的支付能力和心理都无法承受这种加速度型的加价。有这样的速度,自住刚需将会全军覆没。
 地价涨导致房价涨,房价涨导致地价涨,地价再涨导致房价再涨,恶性循环,加价不止。加到有效自住刚需基本买不起或不肯买了后,房价必然见顶大跌。
在高位,当“有效自住刚需”买不起,或嫌贵不肯再“傻”了的时候,房价上涨就会减速,就会达不到每2年上涨30%的最小速度。比如只涨20% - 税费等10% = 10% / 2年 = 每年实际得利5%。可能成为负翁,是20倍风险,这只有大傻瓜才会去接棒。
 在高位,7分风险3分利,只有快涨才会有人去博傻。快涨必然形成9分风险1分利,于是,卖出的越来越多,敢买入的越来越少,房市上涨动力不足,就象踩不动的自行车往坡下倒退了。有人就要激流勇退了,有人就要顺水推舟了,有人就要落井下石了。
“多行不义必自毙”,血汗钱被忽悠太多了就会捂紧钱袋子,坑害买家迟早会被“上帝”(消费者)惩罚的,不孝敬“衣食父母”的商家最终倒闭的还少吗?
2007年多数人相信“永涨不跌说”,2008年就打破这个神话了。“锦上添花追涨,落井下石杀跌”永远是市场的本性。跌势明显,排队追涨“凑热闹”的人就不见了,观望“看热闹”的人就越来越多了,卖者就要杀跌“瞎胡闹”了。
房市投资投机者的买是为了卖,与股民在6000点高位的投机心态是一样的,会露出“游击队”的本来面目,打赢了应该“止盈”卖出,打输了要“止损”走人。不走的人就会在雪山上替人站岗。
十八.【炒房的击鼓传花】一定会中断,因为谁是最后一棒,小学生就可以计算出来。
 炒房是博傻,太贪心就是最后一个傻瓜。
 炒房是传销,最后一个必然血本无归。
 炒房是击鼓传花,出手太慢就会拿着最后一棒。
 炒房是水煮青蛙,不及早跳出来就是最后被煮熟的青蛙。
 2010年初,在二线的 E市,你张三以每平米1.4万元的价格,买到100平米的住房,花140万元 * 1.3 = 2012年拟以182万元卖给我李四。因为税、费、利息等损耗掉百分10,你张三2年盈利只有百分20。
 2014年,182万元 * 1.3 = 我李四拟以237万元卖给赵五。
 2016年,237万元 * 1.3 = 赵五拟以308万元卖给韩老六。
 我的下线赵五明显卖不出去,所以他不会来接我李四的棒。我李四当然不会接你张三的棒。
 赵五以308万元卖出去的可能小于千分之一,因为,如果韩老六是买房自住的非富人,银行审核其月供能力后只批准按揭100万元以下。即使银行同意按揭,308万 * 0.7 = 216万,即月供1.2万,有几个这样的自住刚需呢? 经过6年的积蓄还是买不起308万元的房子。
 如果韩老六是富人炒房客,接棒后再加价百分30就是400万元了,富人在2003年用400万元可以买13套,所以富人当“13点”接手韩老六的天价房的可能小于万分之一。
 信心有时比价值,比供求关系对价格的决定作用还要大。同样是一桶石油,信心足是147米元,信心不足是34米元。2008年下半年,才几个月,价值和现实的石油供求关系并没有发生很大的变化,主要体现的是预期,是对未来的信心。熊市到来时,信心丧失,接棒人就突然全部消失。
 无论如何,最终接手的还是有效自住刚需。就像卖猪肉的,最终接手的还是吃肉的。一斤能够卖出多少钱,最终还是顾客来决定。400万元,这让韩老六如何卖出去呢?所以现在张三们、李四们手里的大多是最后一棒。
 也许你会说,我就放1年;也许你会说,我就放3年。可是,经过重新计算,失败的速度差不多。
 炒房客睡不着是迟早的事,张三卖出后安睡之日,就是李四失眠的开始。
十九.先租后买合算率很高, 5年后再买房可能节省许多按揭款。
 先租后买合算率,是指推迟几年再买房节省的资金与现在买房总价之比,以预测推迟几年买房更合算的程度。
 2010年,张三买房100平米,单价1.4万元(包括税费)。按揭98万元,首付42万元,装修5万元,共需要145万元。
 2010年1月,5年期银行利率是百分3.6,流通市场买入的国债投资收益率高于银行利率。如果5年后再买房,投资收益率百分5的话,自有资金47万 * 1.05 * 1.05 *1.05 *1.05 *1.05 = 到那时口袋里有60万元。
 按揭98万元的每年利息6.86万元 * 5年 = 34万元血汗钱留在口袋里。
 60万元 + 34万元 - 五年花费租金10万元 = 五年后口袋里有买房资金84万元。
 2015年,新房价可能下跌到单价1万元(包括税费),因为:
 1.一物降一物。客观规律、美国货币正策、国际金融炒家、民意和物业税是高房价的克星,正俯不丢卒保车,国家的“车马炮”可能一败涂地。5年后,物业税已经开征了,房价必然下跌。看看炒房客的气急败坏,大放厥词,再看看无房户的心中窃喜,“请求加税”,就知道这个结果了。
 2. 2010年的改良主义调控和既怕涨更怕跌的官僚主义心态,可能使得2011年还会有一次“救市成功”的“大回春”,房价可能再次上涨。2012年后,物极必反,大熊市就到来了,土地流拍,财政就饥肠辘辘了,物业税不得不开征,然后房价跌跌不休,房价“沉默的十年”就来了。
 3.同一天,同一地段,同样100平米,房龄相差10年,总价相差20万元,这20万元就是10年的折旧费,即每年2万元的折旧费 * 5年 = 这套二手房5年需要折旧10万元。100万元 - 折旧10万元 + 装修残值3万元 + 税费 4万元 = 这个二手房97万元就可以买到。
 4.2008年,这样的新房曾经下跌到80万元。2015年的价格仍然比2008年的价格贵20万元。说明我的计算是保守的。
 5.相信投机市场的规律,大涨之后是大跌。熊市不言底,所以不要以为那时新房1万元不可能。相信食物消化规律,吃得多就拉得多。相信波浪理论,大涨后通常下跌幅度为0.5。即使新房在目前1.4万元的基础上上涨到2万元,下跌0.5就是1万元。
 6.那时新房100万元,计算房价收入比仍高于15,有考虑成本的租售比仍高达500个月。
 需要97万元 - 口袋里有84万元 = 只需要按揭13万元。
 现在买房需要按揭98万元 - 那时只需要按揭13万元 = 五年节省按揭金额85万元 / 每年工资收入剩余7万元 = 少奋斗12年。
 从长期看,通货膨胀不得不防,但是,近8年人民币贬值1倍,房价上涨5倍,疯狂炒作后的房价已透支了10年的通货膨胀;今后5年里,可能2年通货紧缩,3年通货膨胀,所以资金是安全的。
 如果遇到经济危机二次探底,你的收入降低。有买房则月供困难。等待观望则虽然收入减少10万元,但100平米的房价可能多下跌15万元,即单价跌到0.85万。
 这是一个基本的思路。情况千差万别,只要动笔将你认可的实际数据填进去,计算一下,就如梦方醒,大彻大悟了。
 二十.在高位买房,20年后按揭还清之日,就是后悔之时。
 中国人爱赶集,爱跟风,爱凑热闹,遇到大便宜,总是疯狂地争先恐后地往前冲,然后吃亏了就象潮水般地退去。事后才明白大家都象三五岁的幼儿那样愚昧和冲动。
 30年来,玩过无数的“家家”。炒卖过计划物资,炒卖过走私货,炒卖过国库券,炒卖过君子兰,炒卖过手机,炒卖过进口汽车,炒卖过城市户口,炒卖过原始股凭证,炒股,炒外汇,炒期货,炒黄金。哄买过的确良布,哄买过火柴盐巴,哄买过家电,哄买过摩托车,哄装过电话,刚哄买过房子和黄金。
 风水轮流转。十年河东,十年河西。再好吃的米食佳肴也有吃腻的时候。再好的产品也有大家不再大把烧钱的时候。投资市场不断发展,不断创新,不断变着花样来炒,常炒常新,老品种、老花样的价格就回落了。
 20年前,一部不能发短信的手机(大哥大)3万元,相当于当时二线城市一套80平米的二手房的价钱,一对技术员夫妇30年剩余的钱还买不起。现在,一对技术员夫妇1年剩余的工资可以买150部。
 那钱花得真是冤啊。几年后,肠子都悔青了。炒房只是百花齐放中的一种,是花就会凋谢。炒房伤及珉生,危害经济,不会长久。
 一件中档的外衣的寿命是8年,实际使用4年就弃之不穿了。一部手机的寿命是6年,实际使用3年就弃之不用了。一套住房的寿命是35年,实际使用20年就应该弃之不住了。你是有效自住刚需,会去租用或买入房龄20年以上的破旧房吗?
 20年后,物业税已经不少,城市化基本完成,30岁以下的人口明显减少,住房过剩,盖房没有暴利,炒房不再,闲置不能增值,“城市剩房”就会象“城市剩女”奔三就嫁不出去一样。
 20年后,随着保温隔热墙体使用、新材料的推陈出新、智能化以及人们审美观念的改变,随着技术的快速发展,房子的生命周期将越来越短,现在的房子将会象奔二电脑一样被淘汰出局。
 超过20年房龄的住房,电线经常短路断路,水管到处漏水,电梯经常罢工,却因为几十家意见难统一而难以更新。有钱的换房住新房去了,住户大多是穷人、老人和租户了。越住越没档次,越住越没面子.
 难以租出去,银行不肯按揭了,谁会付全款100万元买入这样的破旧房? 要卖出则价格低廉,要等待拆迁还要15年,成了“弃之不舍,食之无味”的鸡肋。
 20年后,可能让你后悔的事太多了,环境污染,地震,提前成为危楼,遇到城建需要提前拆迁。你在城东买房,10年后工作地点换成20公里外的城西。
 20年里,要面临许多正策风险,例如物业税、房屋空置税、遗产税。谁敢保证20年里不会发生金融危机、经济衰退和大的房熊市?
 20年里,谁敢保证不会因为失业、收入降低、家里有天灾人祸而断供。每月还了房贷后是月光族,不能创业投资,永远穷。买房啃四老的话,最终要到医院去还。
 含辛茹苦20年,埋头苦干20年,那时还有什么东西能够值得你骄傲?
 20年后,还有什么东西能够支撑高昂的房价呢?
 二十一.“80后”的儿子可能继承到6套房。房奴到60几岁可能回到租房里。
 一个学龄前儿童过生日,3对大人围着他。在老居珉里,2010年1岁的张小强和李小花,在25年后结婚,各自最终继承了父母、爷爷奶奶、外公外婆的3套房。说明计生导致许多“00后”、“10后”最终会拥有6套房。如果是官商家庭,有一二十套很正常。房子不断建设,人口减少,几十年积累下来,必然严重过剩,闲置房将随处可见。
 1979年以后实行独生正策,你我接到的结婚请贴上的主人大多是独生孩。1978年以前“多兄弟的”基本已经结婚,刚需大降。
 1988年全国出生人口2457万人,2000年下降到1379万人。12年下降了43.9%。根据《全国教育事业发展统计公报》,2007年与1996年相比,全国小学招生人数,从2524.66万人下降到1736.07万人,减少31.2%。
 现在的房价,是由“60后”、“70后”、“80后”、“90后”加起来的大约4亿人的买房需求支撑起来的。25年以后,有购房需求的人变成“00后”和“10后”不到1亿人,所以供过于求将十分严重。
 25年后,即到了2035年,“50后”的年纪是76至85岁,房子大多腾空出来了。其子女“80后”的年纪是46至55岁,不需要买房了。
 25年后,“60后”的年纪是66至75岁。其子女“90后”的年纪是36至45岁,基本不需要买房了。
 25年后,“00后”的年纪是26至35岁,“10后”的年纪是16至25岁,一半没有进入结婚年龄,许多可以继承到住房,或由长辈为他们提前买房了。
 25年后,蚊子不交租金,10套闲置房 * 每年1万元物业税 = 每年交物业税10万元,子孙就像头上顶着10块石头,苦不堪言。官商们囤房,到底是在荫庇子孙,还是祸害子孙,真的还不知道呢。
 35年后,物业税已经不少,城市化不再,人口减少,住房过剩,炒房不再,盖房没有暴利,拆迁20层的楼房去盖20层的,无利可图,开发商没有来拆迁的积极主动性。如果没有拆迁,“倒倒楼年代”的房子质量差,已经不敢住人,还要交物业税(假设是新房的10分之1),你比开发商急。于是,“要求你拆迁”变成“我要求拆迁”,送红包求开发商优先拆迁。即使有补偿费,20层的楼房每户平均用地只有10平米左右,开发商可以应用的土地使用权只剩余32年(你买房到出租已经2年,开发商拆迁到卖出房子过1年),开发商能够补偿给你的肯定少得不足挂齿。
 那时,住房因为闲置而丧失了使用价值和拆迁价值,因为税费很多很高而丧失了投资价值投机价值,只是一堆钢筋水泥,子孙想卖出去,能得到几个铜板?
 有人说,70年房屋土地使用权期限到了以后,可以继续缴费。可是,排队抢购时盖的住房,“莲花倒倒楼年代”的质量,住得越久越不安全,握得越久越是“烫手的山芋”,使用期越来越短,拆迁费越来越少,越来越不值钱,急功近利的投资者谁会象古董那样放70年?
 30岁当高负债房奴 + 35年 = 65岁需要再花钱买一次房,但老了后,钱缺很多,借贷不到,也还不起,只好用少得可怜的拆迁费去租房。虽然使用权有70年,35年后已是“无房户”了。主动伸长脖子让人宰,活得窝囊,繁忙一生,两手空空。最终还是回归到租房里去。
二十二.三年后,炒房亏损率将很高,炒房客难以逾越期市股市般亏损这道坎
 炒房亏损率,是指炒房失败人数占炒房客总人数的比例,揭示高杠杆的炒作必然导致大量负翁的事实。
 股市是以自有资金的小赌博,国际上认为炒股亏损率是百分70。期市是几倍杆杠的大赌博,炒期货亏损率大于百分80。住房本是象自来水和大米一样的民生产品,却被当作高杠杆的期货来炒作,变成超级赌博工具。100万元的房子,只要首付30万元,是3.3倍的杆杠。所以,5年后回头看,炒房亏损率很高。
 加入期市的散户,大部分经过股市的搏杀,是滑头,赢到心理价位就止盈,跌破预设价位就止损。我国全民炒房是第一回,多数炒房客缺乏风险意识,贪得无厌,大多是死多头。
 房市没有严格的准入制度和验资制度,有钞票就可以进入房市,有虚假工资收入证明就可以办理按揭,抵御风险能力可能较低。
 期市有持仓数量限制,而房市爱买多少就多少,没有限制,可能买入过多。
 期市有涨跌停板的制度,股市也有百分10的规定。房市可以“一夜暴富”,也可以象1998年香港房市那样“一夜赤贫”。
 最可怕的是,房市与期市只有一样是相同的,都有强行平仓的制度。炒家购买1000万的房子,自己只有300万,按揭700万。房价跌了40%,想卖出其中1套房子来解决月供问题,可是,银行不让你卖出,因为房子跌剩的600万元价值全部是银行的。断供3个月,银行就来收房。银行收房后,拍得550万,自己的300万不见了,成为“负翁”欠银行150万,房子没有了,每个月还要还贷。被银行列入“黑名单”,没有东山再起的机会。
 美国发生次贷危机的主要原因是按揭高杠杆。2009年,美国280万户家庭收到丧失抵押房产赎回权通知,而且2010年预计将持续增长。2012年,中国可能有28万套住房的主人变成负翁。
 炒作比股市更凶猛,炒房客的下场比股民更惨
 第一,在股市,有快速的出局机会,而且大跌时会跌得慢一些。在房市,没有快速的出局机会,崩盘时下跌速度很快。
 庄家去炒一只股票,卖出需要大于10天的时间,所以应用短炒手法,经常洗盘,经常走小熊,有时上,有时下,风险不断释放,多数小散户没有大盈利,卖出的欲望不强烈。到高位后,庄家先连续几天大幅拉高,然后又几天在高位上下宽幅震荡,形成巨量后混水摸鱼地卖出。95%的股市庄家都可以这样子跑掉。
 因为有上下小幅震荡的短炒机会,所以,今下午买明上午可卖,随时都有短炒者接手,100万元的股票要卖出时,一按卖出键几秒钟后款就到帐了。加上有10%跌停板的缓冲,所以股票大跌时会跌得慢一些。
房市涨就一直涨,几年不回头,所以大多是丰厚盈利盘,风险不断积累。一旦大势不好,大利空袭来,炒家卖跌不卖涨,不少丰厚盈利盘有强烈的落袋为安的欲望,而买家买涨不买跌,于是挂牌卖出量大增,每天成交大减。自行车上坡时要有大的力量,下坡时力量小也会下滑。房市下跌时成交量小也会下跌。
 房市没有跌停板的限制,一旦崩盘,没有炒短者接手的缓冲,没有10%跌停板的缓冲,下落的速度会比股市还要快,就象“下行的电梯”的铁门,“喀嚓”一声关上后谁也无法出逃,可以从10楼不停顿地一直下落到5楼。一旦走熊就是大熊,包栝许多房地产商和大户也会跑不掉,会套在高位。1998年香港房市的“一夜赤贫”、“一贫如洗”、“百万负翁”说的就是这样的情况。被市场打倒在地,然后银行再踏上一只脚,永世不得翻身。
 一套房你可能1年还卖不出去,一买一卖的交易期需要几个月,买者给你2万元定金,第29天他发现房价已下跌了3万,因为他那2万已跌没了,大跌后还要阴跌三五年,就不会接下还要跌几十万元的“高位掉下来的飞刀”。
 第二,股市不许贷款,房市按揭会放大亏损,是“杠杆毒药”。
 股市,到2010年3月,还不许贷款,不会放大亏损,安全性较好。房市按揭的杆杠放大作用的优点体现在低位;房贷到高位会放大亏损,是“杠杆毒药”。牛市里放大盈利而笑不拢嘴。熊市里,放大亏损而哭干眼泪。
 因为后果严重,到时会争先恐后地卖,引发大跌,“房牛市”的大堤就是这样溃于蚁穴。
 大量拍卖意味着低价处理,于是将促使房价更快地下跌。
 二十三.近5年的新盘的住房闲置率很高。目前全款买一套房闲置待涨,5年后可能亏损90万元
 按照国际通行惯例,商品房空置率在5%-10%之间为合理区,空置率在10%-20%之间为空置危险区,空置率在20%以上就是商品房严重积压区。
 2010年初的网络文章称:“据社科院城调队调查显示,中国660多个城市现有空置房6540万套,可供2.6亿人居住。”“标准是,每户每月电表零读数,且6个月以上。”今后5年,城市净增人口小于2.6亿人。即使5年不建房都不会缺房,说明供过于求很严重。
 2009年4月,在天津召开的一个内部会议上,银监会主席刘明康还给与会人士举了两个极端的例子:北京出现了一个人名下77套房的事情,而且全部用的银行贷款;上海的例子更夸张,一个人买了364套。“他一天住一套,都住不过来。而且用的是银行的钱,这怎么行?!”
 2009年,北京联达四方房地产经纪公司总经理杨少锋对记者表示:“北京绝大部分的新楼盘在交房前就已经全部售出了。但即使到了交房后的第二年,其入住率也往往只有30%—40%,能达到50%入住率的已经是比较不错的比例了。”
 北京青年报2010年3月4日讯,经济学者赖伟民,以普通购房者的身份在半年内走访全国逾百楼盘。他说:“掏钱的购房者八成以上做投资。真正有居住需求来看房的,面对高得离谱、涨得凶猛的房价,总是选择观望或放弃。”有一位回答赖伟民说:我原来办厂,现在生意太难做。我把厂关了,几年积蓄总不能放到银行里贬值吧,所以就投资几套房子了。像我这种情况我们那里多得很。
 有人认为,中国富人不计其数,只要房地产有富人来买,泡沫就能持续。但是,就象火车站的黄牛,手里有100张火车票,自已最多用1张,那99张最终要坐火车的人来接手。当房价涨到自住刚需都买不起,就不得不降价了。
 2009年底的迪拜危机提醒我们,迪拜吸引了全球富人到此投资,却依然无法躲过泡沫的破裂。难道房地产泡沫破裂的日本、香港、美国的富人比大陆人少?叶檀说得好:“当资金链崩紧到一定程度,当杠杆拉长到一定程度,任何一只飞过天际的黑天鹅都可能引爆泡沫。”
 目前出手买房闲置待涨的,许多是官商,许多是全款。5年后,一套房可能亏损90万元。
 2010年3月,在二线城市的E市,富人张三买一手房,100平米 * 1.4万元 = 总价140万元。
 每年按投资收益百分5计算。140万元 * 1.05 * 1.05 * 1.05 * 1.05 * 1.05 = 五年后资金增值到179万元。
 五年里交物业税1万元。
 五年的总成本为180万元。
 有的人以为闲置也能战胜通货膨胀,可是货币被掺进1桶水而房价被掺进5桶水,如何保值增值?
 闲置是等待房价上涨而赚取差价,可是,房价市盈率已经是无穷大,比股市6124点时的市盈率60倍高出许多,谁能够保证你一定赚钱?倒是下跌的可能性更大。
 几年前低价位买入的可以闲置。炒房客现在高价位买入的,特别是物业税开征后,闲置不起就要出租, 租房市场供应增加,租价下跌,进而导致房价下跌。
 五年后,由于物业税开征,供过于求和城市化放慢等原因,一手房可能下跌到1万元。不要说不可能,2008年底一手房就下跌到0.8万元。相信波浪理论,大涨后通常下跌幅度为0.5。即使新房在目前1.4万元的基础上上涨到2万元,下跌0.5就是1万元。
 总房价140万元 / 70年 * 5年 = 五年折旧10万元。
 一手房单价1万元 *100平米 - 五年折旧10万元 = 这套二手房卖出收回90万元。
 总成本180万元 - 卖出收回90万元 = 亏损90万元。即亏损百分50。
 二十五.正俯扭不过客观规律,正俯最终不得不丢卒保车,丢枝保树,不得不在房管上拨乱反正,改邪旧正。
 房价涨得过高过快,就会出现泡沫,而泡沫早晚是要破掉的。难道日本、米国的正俯愿意房地产泡沫破裂?难道日本、米国的正俯的控制力不强大?
 正俯不允许经济危机,正俯不允许大批企业倒闭,正俯不允许搞环境污染,可是正俯不是万能的,对许多事束手无策,无可奈何。
 客观规律比人强。讲人定胜天的老毛最终也扭不过老天爷,不得不承认自己七分成绩三分错误。头脑冷静的小坪说自己六分成绩四分错误。
 客观规律不以人的意志为转移。大自然春夏秋冬,四季轮回。房市,如火的夏天后面,是落叶的秋天,再来是寒冷的冬天。
 60年来,不遵循规律的事,大倌没少干,最后上天(客观规律)都使我们付出了惨重代价。
 大涨之后必然大跌,即使正俯是上帝,也创造不出只有上坡而没有顶部和下坡的通天路。
 不要夸大正俯的调控能力,牛市里大涨价是找死,暴涨之后必然暴跌,这是客观规律。当倌的大吃大喝5天,他有制控自己5天不拉不撒的本事吗?
 不要以为你了解一些倌员的心思和无度,世界上最“让人捉摸不透”的就是政治。你最多只是过河的桥板和猎兔的走狗。
 社会稳 定压倒一切,倌以交椅为天。万有引力,涨得越高,回落的势能越大。爬得越高,摔得越痛。弹簧拉得越高,回缩力越大,回落的位置越低,对社会稳定危害越大。
 正俯管理有个老毛病叫“正策多变”,病症是“打摆子”,总是“一放就乱”。股价由998点大涨到6124点,热气腾腾,牛气冲天!总是“一乱就管”,运用圈钱手段来调控,在股市,发行大量新股,趁机不断加税。总是“一管就死”,2007年冬股票见大顶6124点后,病来如山倒,“飞流直下三千尺”,2008年10月最低跌到1664点(跌去72.8%)。


二十六.美国发动了房价战、人才战和财产战,大量人才和财产不断由中国流向美国
 钱往低处流。美国剥削全世界,构筑了民生洼地。倌商勾结,分配不公,加上美国的低利率导致外资源源不断地流入参与炒矿,炒房,炒股,中国构筑了民生高地。
 美国房价收入比最高的2006年只有4.6倍,次贷危机后下降到4一带。含义是次中等收入家庭4年的不吃不喝的全部收入可以买到一套200平米的占地一大片的永久土地所有权的别墅。2010年初,我国不少城市的房价收入比达到20,含义是次中等收入家庭20年的不吃不喝的全部收入只可以买到一套90平米的平均占地只有十几平米土地的只有70年土地使用权的一手房。 22 / 50%(国际上认为按揭月供不宜超过家庭月收入的30%) = 次中等收入家庭一家2人干44年只能买到仅有使用权的新房。
 人往高处走。中美民生差异导致中国人才和财富呈现流出态势。高房价导致民工荒,后面可能是人才荒。人才带走大量财富。
 中美在就业、收入、营商环境、房价、物价、社会保障等方面形成强大的磁吸力。中国分配、税收制度不合理,百分20的人拥有百分80的财富,他们中许多人把儿女先行送出国,大量财富不断转移出去。不断上涨的房价使他们的财富几倍放大。在高位将房产卖出后可以更多地转移出国。
 资本主义的污泥浊水随着改革开放而蔓延,倌员的思想和生活方式西化。学校教育和老马老毛理论宣传的是无神论,贪倌在房市搞起腐败来,神鬼都不怕,祖宗惩罚不相信,无所顾忌,贪胆包天,为所欲为,再大的红包也敢收。为了洗钱将非法所得投入房市,带头炒房。对房市腐败已经法不治众。
 炒房祸国殃民,经济下来,人才出去,得不偿失。中青年当房奴,无法创业。搞科技的不如炒房的,科技兴国不被重视。炒房导致精神文明退步,几乎所有信仰体系都被动摇了,中青年的价值观被扭曲。美国的平均收入名列前茅,我国在100位上下。西方对中青年人才显现出极大的磁吸力,海归不愿归,高级人才不断流出。清华大学校长说,不但老师买不起房,连我这样的副部长级的校长凭工资也买不起。清华毕业生大多走出国门。
 炒民生不停,国家损失不止。因为城市民生比农村好,大量农村已经成为“空壳村”“老弱村”。美国民生比中国好,中国将是怎样的国呢?


二十七.利润最高的地方一定风险最大,房市印钞机停止转动后变成烧钞机。
 低首付、低利率、优惠利率、没有物业税的超低的养房成本,是对住房购买力的加倍放大,是对通货膨胀的加倍放大,是实体经济资金流失的加倍放大,是对民生问题的加倍放大,是对房市风险的加倍放大。
 加倍放大是放纵,就会导致加倍的破坏力,物极必反,盛极而衰,然后,在牛市不言顶的后面必然是熊市不言底,上涨加倍放大的后面必然是下跌加倍放大。
 一切处于高位的东西都具有可怕的力量,这在物理上称为势能。涨得越高下落势能越大,涨得越高跌得越深。
 上楼是高度的加倍放大。一个人从2楼跳下来是中伤,从3楼跳下来是重伤,3楼跳下来是残废。
 房价只涨不跌,就象对地震造成的堰塞湖只堵不疏,水位升得越高就势能越大,一旦垮塌就要死很多的人。
 正府不愿看到大暴跌,就会提前进行调控,调久必跌。
 一旦下跌,就象一块被推到高坡上的大石头,势能太大了,滚下来时谁也阻挡不了。涨时超涨,跌时超跌。2011年后,房子可能变成任人杀跌的“负资产”。“树倒猢狲散,墙倒众人推”。
 房牛市里房子是一块宝,房熊市里房子却是一棵草。
 因为熊市下跌时势如破竹,竹子一开始很难破开,但一劈开,就一下子从上面一直裂到下面,所以牛市不讲成本,熊市也没人讲成本。
 因为投资市场的趋势具有持续性,不容易改变,一旦改变为下跌趋势,短期就不容易再改变,所以牛市不言顶,熊市不言底,只有更低,没有最低。
 因为自行车上坡时需要花大气力,下坡不需要用力,靠惯性就会越来越快,所以房价上涨时需要动用资金来推动,下跌时只需要动用嘴巴说降价,不要相信“大家都在做长期投资”,小量就会大跌。
 因为房牛市的定价权掌握在少数人手里,上涨时多数人在坐轿子,所以,下跌时多数人在坐滑梯,只要有5%的动摇分子要“落袋为安”或割肉,就足以把房价杀低60%。
 因为“炒作理由”只是“忽悠的台词”,所以牛市的导演者有100种上涨的理由,熊市的导演者也会有101种下跌的理由。
 因为大家都在顺势而为,多数人永远是随波逐流,所以牛市里多头的声音压倒空头,熊市里空头的声音压倒多头。
 因为牛市超涨,所以熊市就超跌。股熊市从2007年10月的6124点下跌,2008年10月最低跌到1664点,跌去百分72.8,许多房地产股跌去百分80。
 因为牛市一切都有可能,所以熊市一切都有可能。熊市里,王十进去,王二出來;汽车进去,摩托出来。
 “市场先生”我行我素,不理睬谁掉眼泪了。顺势者昌,逆势者亡。熊市来了,最好的战略是提前冬眠,是“打酱油”,不要信卖瓜的王婆,不要信“强哥”,不要“俯卧撑”,不要玩“躲猫猫”,不要“种菜”,不要“吾将上下而求索”,不然就会被套住,不然可能成为富翁。

(待续)

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